Câștigând bani din investiții imobiliare

Când vine vorba de a câștiga bani în investiții imobiliare, există doar o mână de modalități de a face acest lucru. Deși conceptele sunt ușor de înțeles, nu vă lăsați păcăliți să credeți că pot fi ușor implementate și executate. Înțelegerea elementelor de bază ale bunurilor imobiliare poate ajuta investitorii să lucreze pentru a-și maximiza câștigurile. Imobilul oferă investitorilor o altă clasă de active de portofoliu, crește diversificarea și poate limita riscurile dacă este abordat corect.

Există trei moduri principale în care investitorii ar putea câștiga bani din imobiliare:

1. O creștere a valorii proprietății
2. Venituri din închiriere colectate prin închirierea proprietății către chiriași
3. Profiturile generate de activitatea comercială care depinde de proprietatea imobiliară

Desigur, există întotdeauna alte modalități de a profita direct sau indirect de investițiile imobiliare, cum ar fi învățarea specializării în domenii mai ezoterice, cum ar fi certificatele de garanție fiscală. Cu toate acestea, cele trei elemente enumerate mai sus reprezintă o mare majoritate a veniturilor pasive și a averilor finale care au fost realizate în industria imobiliară.

Creșterea imobiliară a valorii proprietății

În primul rând, este important să înțelegeți că valorile proprietăților nu cresc întotdeauna. Această lipsă de creștere a activelor poate deveni evident dureroasă în perioade precum sfârșitul anilor 1980 și începutul anilor 1990 și în anii 2007-2009, când piața imobiliară sa prăbușit. De fapt, în multe cazuri, valorile proprietăților rareori depășesc inflația - creșterea prețurile medii într-o economie.

De exemplu, dacă dețineți o proprietate de 500.000 USD și inflația este de 3%, proprietatea dvs. s-ar putea vinde cu 515.000 USD (500.000 USD x 1.03%), dar nu sunteți mai bogat decât ați fost anul trecut. Adică, puteți cumpăra în continuare aceeași cantitate de lapte, pâine, brânză, ulei, benzină și alte mărfuri (adevărat, brânza poate scădea anul acesta și benzina va crește, dar nivelul dvs. de viață ar rămâne aproximativ același). Motivul este că câștigul de 15.000 de dolari nu a fost real. A fost nominală și nu a avut niciun impact real, deoarece creșterea sa datorat inflației globale.

Inflația și investițiile imobiliare

Când se produce inflația, un dolar are mai puțină putere de cumpărare. Se întâmplă deoarece guvernul trebuie să creeze-tipărește-bani atunci când cheltuiește mai mult decât primește prin impozite. Orice altceva egal, în timp, rezultă fiecare existent dolarul pierzând valoare și devenind mai puțin decât era în trecut.

Una dintre modalitățile prin care cei mai înțelepți investitori imobiliari pot câștiga bani în imobiliare este să profite de o situație care pare să apară la fiecare câteva decenii. Acestea fac acest lucru atunci când se preconizează că inflația va depăși rata actuală a dobânzii datoriei pe termen lung. În aceste perioade, puteți găsi oameni dispuși să parieze prin achiziționarea de proprietăți, împrumutând bani pentru finanțarea achiziției și apoi așteptând creșterea inflației. .

Pe măsură ce inflația crește, acești investitori pot plăti ipotecile cu dolari care valorează mult mai puțin. Această situație reprezintă un transfer de la deponenți la debitori. Ați văzut o mulțime de investitori imobiliari câștigând astfel bani în anii 1970 și începutul anilor 1980. Inflația scăpa de sub control până când Paul Volcker Jr. - președintele Rezervei Federale între 1979 și 1987 - a luat un 2x4 în spate și l-a adus sub control prin creșterea drastică a ratelor dobânzii.

Achiziții cu rată limită ajustată ciclic

Trucul este să cumpărați atunci când ratele limită ajustate ciclic - rata rentabilității unei investiții imobiliare - sunt atractive. Cumpărați atunci când credeți că există un motiv specific pentru care o anumită imobilie va valora într-o bună zi mai mult decât indică doar rata actuală a plafonului.

De exemplu, dezvoltatorii imobiliari pot privi un proiect sau o dezvoltare, situația economică din jurul proiectului respectiv sau prețul proprietății și pot determina un venit din închiriere viitoare pentru a susține evaluarea curentă. Valoarea actuală ar putea părea altfel prea scumpă pe baza condițiilor actuale din jurul dezvoltării. Cu toate acestea, deoarece înțeleg economia, factorii de piață și consumatorii, acești investitori pot vedea profitabilitatea viitoare.

Poate că ați văzut un hotel vechi teribil pe o bucată grozavă de teren transformat într-un centru comercial plin de viață, cu clădiri de birouri care cheltuiau chirii considerabile pentru proprietar. În absența acestor fluxuri de numerar, a valorii actuale nete, speculați într-un anumit grad sau altul, indiferent de ce vă spuneți. Veți avea nevoie de o inflație substanțială în moneda nominală - dacă utilizați datorii pentru finanțarea achiziției - pentru a vă salva. De asemenea, ați putea depinde de un fel de eveniment cu probabilitate redusă pentru a vă rezolva în favoarea dvs.

Închiriere ca investiție imobiliară

A câștiga bani din colectarea chiriei este atât de simplu încât fiecare copil de 6 ani care a jucat vreodată un joc de Monopoly înțelege la nivel visceral cum funcționează elementele de bază. Dacă dețineți o casă, o clădire de apartamente, o clădire de birouri, un hotel sau orice altă investiție imobiliară, puteți percepe chiria pentru a le permite să folosească proprietatea sau facilitatea.

Desigur, simplu și ușor nu sunt același lucru. Dacă dețineți clădiri de apartamente sau case de închiriat, s-ar putea să vă descurcați cu toate lucrurile, de la toalete sparte la chiriași care operează laboratoare de metamfetamină.Dacă dețineți mall-uri sau clădiri de birouri, s-ar putea să aveți de-a face cu o afacere care v-a fost închiriată în faliment. Dacă dețineți depozite industriale, s-ar putea să vă aflați în fața investigațiilor de mediu pentru acțiunile locatarilor care v-au folosit proprietatea. Dacă dețineți unități de depozitare, furtul ar putea fi o preocupare. Investițiile imobiliare de închiriere nu sunt de tipul la care puteți apela și vă așteptați ca totul să meargă bine.

Utilizarea ratei limită pentru a compara investițiile

Vestea bună este că există instrumente disponibile care facilitează comparațiile între investițiile imobiliare potențiale. Unul dintre acestea, care va deveni neprețuit pentru dvs. în căutarea dvs. de a câștiga bani din imobiliare este un raport financiar special numit rata de capitalizare (rata limită). Ratele plafonului indică rata rentabilității unei investiții imobiliare comerciale, care se bazează pe venitul net pe care îl va produce proprietatea.

Dacă o proprietate câștigă 100.000 USD pe an și se vinde cu 1.000.000 USD, veți împărți câștigurile (100.000 USD) la preț (1.000.000 USD) și veți obține 0,1 sau 10%. Aceasta înseamnă că rata maximă a proprietății este de 10% sau că ați câștiga un 10% așteptat din investiție dacă ați plăti imobilul în întregime în numerar și fără datorii.

La fel cum un stoc valorează în cele din urmă doar valoarea actuală netă a fluxurilor sale de trezorerie actualizate, un imobil merită în cele din urmă o combinație de:

• Utilitatea generată de proprietate pentru proprietarul său
• Fluxurile nete de numerar prezente pe care le generează - în raport cu prețul plătit

Venitul din închiriere ca marjă de siguranță

Venitul din închiriere poate fi o marjă de siguranță care vă protejează în timpul recesiunilor economice sau al prăbușirilor. Anumite tipuri de investiții imobiliare pot fi mai potrivite în acest scop. Închirierile și chiriile pot fi venituri relativ sigure.

Pentru a ne întoarce la discuțiile noastre anterioare - despre provocările de a câștiga bani din imobiliare - clădirile de birouri pot oferi o ilustrare. De obicei, aceste proprietăți implică contracte de închiriere lungi, pe mai mulți ani. Cumpărați unul la prețul potrivit, la momentul potrivit și cu scadența potrivită pentru chiriaș și leasing, și puteți naviga printr-un colaps imobiliar. Ați colecta cecuri de închiriere peste medie pe care companiile care le închiriază de la dvs. trebuie să le furnizeze încă - datorită contractului de închiriere pe care l-au semnat - chiar și atunci când sunt disponibile tarife mai mici în altă parte. Totuși, înșelați-vă și ați putea fi blocat la randamente sub-par mult după recuperarea pieței.

Bani din operațiuni imobiliare

Modul final de a câștiga bani din investiții imobiliare implică servicii speciale și activități de afaceri. Dacă dețineți un hotel, s-ar putea să vindeți filme la cerere pentru oaspeții dvs. Dacă dețineți o clădire de birouri, s-ar putea să câștigați bani de la automate și parcări. Dacă dețineți o spălătorie auto, s-ar putea să câștigați bani cu aspiratoare controlate de timp.

Aceste investiții necesită aproape întotdeauna cunoștințe sub-specialitate. De exemplu, unii oameni își petrec întreaga carieră specializându-se în proiectarea, construirea, deținerea și operarea spălătorilor auto. Pentru cei care se ridică la vârful domeniului lor și înțeleg complexitățile unei anumite piețe, oportunitatea de a câștiga bani poate fi nesfârșită.

Alte idei de investiții imobiliare

Cu toate acestea, există și alte oportunități de investiții în domeniul imobiliar. Puteți investi în trusturi de investiții imobiliare (REIT-uri). REIT-urile tranzacționate public emit acțiuni și sunt tranzacționate pe o bursă, în timp ce REIT-urile private sau REIT-urile ne-tranzacționate nu sunt disponibile pe nicio bursă. Toate tipurile de REIT se vor concentra pe anumite sectoare ale pieței imobiliare, cum ar fi casele de îngrijire medicală sau centrele comerciale. Există, de asemenea, mai multe fonduri tranzacționate la bursă (ETF) și fonduri mutuale care vizează investitorul imobiliar prin investiții în REIT și alte investiții în sectorul imobiliar.